主持人：大家好，今天为大家请到的是中国社会科学院金融研究所研究员，金融发展与制度研究室主任易宪容老师。
易宪容：各位网友好。
主持人：今天请到易宪容老师，也是因为最近国家出台了“国六条”。您认为这项政策怎么样？
易宪容：中长期比较重要，短期来讲这个政策比较温。
主持人：我们知道去年政府出台了新旧国八条，您对此怎么看？
易宪容：去年的国八条是为了稳定房价，但房价依然飞涨。比如深圳今年上半年房价上涨百分之二十几。从统计局的数字来看，它的上涨幅度不高，其实这些数据里有一些计算问题，可能我们的房价上涨幅度低估的比较多，所以国八条稳定房价没有达到目标，所以去年的国八条效果不是很好。
主持人：去年出台的国八条和今年的“国六条”有什么本质上的区别吗？
易宪容：今年的国六条基本内容是土地政策的拍卖，土地规划完全细化了。比如说从2000年6月开始，我们今后的住房一定是由90平米以下的占60%，而且是拍卖土地的时间做了规划。这样我们房地产市场结构调整可能会有比较大的动作。其他的一些规则就更加细化了，还有税的问题，都有一个具体的安排。
主持人：其实我们仔细看一下这次出台的国六条，第一条切实调整住房供应结构，第二条进一步发挥税收信贷土地政策调节作用，第三条可以控制城市房屋拆迁，减缓被动性住房需求过快增长等等。我们想买房又在观望的人可以在“国六条”中得到什么样的实惠？
易宪容：最近出的关于住房结构的调整，包括稳定房价的意见有15条，是对国六条的细化，民众要看到以下几个东西，第一，我们住房结构肯定会调整，肯定是90平米以下中低段产品为主，这类产品多了，不仅民众的需求容易满足，价格也会下来。结构的调整是中长期的问题，短期可能看不到。另一个方面，这些还有一个细化，我们的住房按揭贷款，比如90平米以下首付20%，90平方以上是30%，就是提高了一成。这对我们民众购房会有一定影响。比附说你首付提高以后，买房的时候需要准备更多的钱。但民众要知道一个东西，如果整个住房结构大调整，中低段产品多了以后，导致房价下移。尽管首付提高了一成，但是如果价格下来了，首付其实就降下来了。比如买100的房，过去20万首付，现在加一成就是30万，如果我们的房价下降30%，现在房价总价就是70万，70万首付三成是21万，首付没有增加多少，重要的是总的房价比过去少了30万。比如过去首付20万，还要贷款80万，现在降了30%，你首付21万，剩下只有49万，所以把房价往下调，对民众购房没有大幅度的影响。但首付提高对炒房人的影响不大。如果我们现在没有一个好的住房评价体系，如果房屋有好的房屋评价体系，房价以公正的价格出来，房地产开发商做假的能力就少，如果没有好的房价评估体系就会出现什么结果呢？比如现在住房100万，按3成首付，我把这个房提到150万，首付45万，其实还余5万，在这种情况下房产商和炒房人完全可以合谋让他们零首付。所以我们的评估体系要出来，知道谁在买房，谁没在买房，他们买房的情况怎样，这样我们的条例出来更有效果。
主持人：我们请了易老师来，很多想要买房甚至在观望状态的网友都特别希望跟易老师交流，虽然现在是中午吃饭的时间，但是牺牲中午吃饭时间得到好的回复也是值得。各位网友有什么问题可以在聊天室留言，我来转达。易老师提到房价会下降，我相信这是绝大多数民众都希望的，但是不是太理想了？比如在2008年之前，房价不会下降，这有道理吗？或者说有可能吗？
易宪容：如果按照政府的政策，我们现在推出“国六条”贯彻下去房价肯定下调。过去你住的房子是100平米，如果现在是150平米，两个人住就等于供给扩大了一半。另外政府采取强制方式，结构调整以后房价下跌是肯定的。第二方面现在我们的政策是一个比较温和的政策，对方价短期是没有太大影响的，但是政府看到房价还会继续上涨，肯定还会推出一系列的政策。涉及房价的主要问题有利率问题，利率不需要在“国六条”表现，利率是央行根据各时期整个宏观形势的变化来调整。美国2004年6月份开始调整利息16次了，经济形势一变化，整个数据一看，哪种情况下利率更好，就调整。所以我们的利率肯定会变化。还有我们现在住房交易，二次投资，炒作方式有营业税。但实际上还是有很多工具，比如房地产交易所得税，还有房地产物业税。这两个税如果推出，也肯定对房价有很大的影响，而且政府对这方面的研究、意向早已就有了，肯定要推出这个政策。所以我们现在不能划定2008年，还是要看整个结构。别看现在价格上涨很快，但是我们要注意把信息分辨清楚。价格在上涨，住房的需求是不是上涨了。我们民众买房是不是增加了，实际上没有增加。我有三个数据，第一个人消费信贷占个人购房91%，从2004年4700亿，到2005年下降到2600亿，到了2006年1季度的时候下降到436亿。可能是民众感觉房价太高，就不去买房子了。第二我们的统计局数据处得越来越多。第三个数据买房要交契税，契税也在下降。上海、北京是副增长，上海负增长40%，我们负增长20%，说明房价上涨，民众的购房需求下降了。什么原因呢？就是房地产开发商在操纵房价上房价上去，但没关系，民众把信息看清楚。没有谁逼着我们每个人买房，我觉得好就买，觉得不好就不买。其实房价不像报纸上说得房价不买还要涨，要多走几个楼盘，不要轻易进入这个市场。我们房价市场是政策市，政策决定市场，那么市场、政策一直在变化，我们面临一系列的不确定性。面临不确定性的时候，我们的民众一定不要轻易进入市场，不确定的时候你面临的风险就越来越大，越来越高。
主持人：所以各位网友还是要擦亮眼睛，不要因为房地产说房价还要涨，就买房。
网友房奴的臭美妞：易老师，近几年买房最佳时期是什么时候？
易宪容：我一直说进入时间要看个人的情况，我说房价收入比，看总价多少，如果3到6年还清，什么时候进都没关系，如果你要10年、20年还清，还是先不要买，因为负担很重。收入比不能超过月收入35%。第三是家庭主负债率，比如购房、购车、信用卡等等负债除以个人收入，不能超过50%，比如收入1万元，家庭负债不能超过5000，你考虑到这些变化，在低于这个标准之内，什么时候买房都可以，如果高于这个标准，你不要急于进去。因为我们买房其实很简单，就是看自己的经济条件。买房和不买房是可以替代的，比如我可以租房住，特别现在租房很便宜的时候，你可以让自己今后的生活压力更小，过得更快活，更便利。所以网友一定要好好计算，不是别人告诉你怎样，你就怎样。
主持人：其实这样的例子我身边就有，我有同学大学毕业就买房。他自己觉得有道理，我每年去租房，比如我一个月一千块，我一年还要拿出12000元交房租，还不如供房。所以他供了一个30年的房子，这样的人可能为数不少。
易宪容：这其实是一个很大的问题，第一个问题，你供房30年后房子是你的，但这里有一个基本的东西，第一你购房时买了100万，首付20万。这20万放在房子里，这里有一个机会成本。20万收益率比较低的时候，20万一年就是3600元，跟12000比，可能你亏了一点，但有更好的投资机会时，你有10%的收益率，你投房子是亏的，所以要看你的机会成本在哪里。如果你付房租，还要做一个比较和计算，哪个情况最合适。因为每个人的现金流在不同的时期是不一样的。比如你工作了五年、十年以后，积蓄了一笔钱，首付20万、30万感觉很轻松，你年轻的时候买房子会觉得很困难，所以个人情况要做一个很好的判断，这样就会很轻松。不是感觉把房子买下来，感觉30年后房子就是我的，其实这是最简单，也是很蠢的办法。
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