主持人林白：各位好， TOM访谈《3.15房产维权周》今天的嘉宾是房产维权领域的风云人物秦兵律师，秦律师以他的"204条"而著称， "204条"有什么新进展吗？
秦兵：我们一直在不断地更新，最快的时候一周更新一次，现在的更新速度慢下来了，差不多一个月一次——这也是因为房地产欺诈的花样翻新没有以前快了。目前我们所能见到的房地产欺诈的手段已经全都被识破，而且在"204条"中都有了相应的条款，消费者在签订合同的过程中可以根据"204条"对房屋的消费过程进行甄别。
林白：你估计有多少人在使用"204条"维护自己的房产权益？
秦兵：使用的人很多，估计总得有三五千人吧。
林白：听起来好像是挺大的数字，但是相对于购房者的整体数量来说，似乎并不是那么高。许多人知道"204条"，但是为什么真正利用它的人并不多呢？
秦兵："204条"有三万多字，是一个复杂的高技术系统产品，不是普通的消费者拿来就可以用的。打个比方，"204条"就像手术刀一样，一把手术刀拿在医生的手里可以治病救人，但放在普通人手里可能就是切切菜。"204条"主要面向律师，我自己不能亲自为全国各地的消费者提供服务，只能让更多的律师学会使用这个合同，利用它来为各自的消费者服务。我们现在有一个虚拟的组织"204律师团"，全国的律师都可以自愿加入，他们可以来学习使用204条，我们也会通过研讨会等形式对他们进行"204条"的培训，目前加入的律师已经有七八十人了。
网友205：秦律师，"204条"给你带来了不少生意吧？秦兵：我有稳定的客户，一年只做九到十三个案子。"204条"给我带来的生意很有限，它带给我的是无穷无尽的电话回复，这占用了我大量的时间。
林白：你期待过它给你带来更多收入吗？
秦兵：没有，我现在的收入和出名以前没有什么太大的差别。"204条"只是让我有更多的机会服务于公众。
林白：假设你作为"204条"的倡导者，却并没有因此而得到实际利益，又怎么能激励律师界的其他同行跟进呢？
秦兵：其他律师可以借助这个业务开拓新的市场。一开始他可能不知道怎样开拓市场，我们就告诉他：你就用"204条"来为消费者服务，为弱势群体服务，只要掌握了服务的方法，就会有相当的收益。但是有一点，不要想为消费者服务会让你成为千万富翁或者亿万富翁，因为弱势群体的服务对象决定了你的收入水平。
林白：律师们或许将面临这样的选择：为消费者、弱势群体服务——收入低；为开发商、物业公司服务——收入高，那么……
秦兵：这要看他追求什么。没有出名以前我的基本收入已经够花了，现在我追求的是幸福感，我觉得金钱的数量和我的幸福感没有什么必然联系，或者说我的幸福感有一部分有相当一部分与金钱无关。我现在38岁了，我要在有生的时间最大限度的追求我的幸福，所以我会用我的事业来置换我的幸福。
林白：如果抛开弱势群体这些定语，实际上房地产纠纷就是人们之间的经济纠纷或者说是与金钱有关的纠纷，而你在努力使得人们的金钱交易更公平，这会使你增加幸福感吗？
秦兵：我们现在的住宅问题确实相当一部分是和金钱有关系，但我关注的更深层次的是住宅的权利，它是公民的一项基本人权。你知道我国对人权的解释体现为生存权和发展权，生存权就包括衣食住行，我对生存权和发展权的理解就是非常重要的内容就是住宅的权利，每个公民能够公平的买到自己的房屋，能够安全的进行交易，这是我自己的看法。我想我这一生不可能永远不死，肯定要离开人世的。在有限的生命我能做一些什么事情，我觉得做这个事情能让我非常幸福。
网友漂泊者：秦律师是否也遭遇过购房当中的陷阱呢？
秦兵：当然！我做房地产律师的起因就是我自己买房受骗的境遇。我92年买房时花的钱是平均价格的六倍，开发商承诺在我们那儿建一个类似王府井的商业区，房子建完了以后就是一个小市场，而且合同就只有一张纸……所以我能够百分之百的理解受骗人的心情。
林白：后来你的房子问题是怎样解决的？
秦兵：一直没有解决。我95年开始学习法律，等我学完了，诉讼时效已经过了——我原来是做电脑生意的，买房受骗促成了我人生战略的转移。之后我就开始学法律，我当时有一种心理是我做了律师就可以为公众服务了。
林白：听说你的办公室外经常有很多急着见你的购房者，比较典型的是哪些人呢？
秦兵：最典型的就是听信广告、盲目投资。我看到很多35岁以下的年轻人，急于投资住宅，想靠出租房子获益，结果房子租不出去，自己也还不起银行的贷款，最后的结果就是银行把他的房子收回去拍卖。
林白：媒体在这方面的相关报道似乎并不多呀。
秦兵：因为这种负面报道相当于遏制房地产消费，那么很多媒体就会失去房地产广告，这是个利益问题。究竟应该选择利润还是公益是媒体的权利，作为一个普通的律师，我没有权利干涉别人的自由，只能适当地建议。
林白：对于那些还不上贷款、房子被拍卖的人，你有什么解决办法吗？
秦兵：他们找到我就是想让我们看看还有什么办法，但据我看至少从法律上已经没有什么办法了，但假如当初就做深入的调查研究，这种悲剧是可以避免的。有一个真实的例子，三年前一个客户要求我代理他买一个项目——此楼就在王府井东方广场附近，经过18次谈判，最后我的结论是这个房子风险太大，建议他不要买，经过家庭讨论他们最后决定听从我的意见。上个星期有一个案件就是买这个楼的客户出现了刚才我说的情况，当时是两万多一平米买的，现在已经贬值一半了，而且拖欠银行的贷款，银行起诉他，一审、二审全都败诉了，现在法院马上要强制执行。当时如果签"204条"的话你可能没有买到房子，可是还有首付款，然而现在你的首付款肯定没有了，还要欠银行的贷款。
网友百分比：还不上贷款的这部分业主在整体的购房者中占多大比例？
秦兵：有一个数字可以供你参考，上个月的报纸说某大银行去年一年拖欠贷款的人数是3000多户，今年以来每天增加100户，这样一年大概就是三四万。这还只是一家银行。
林白：拖欠贷款的人会促使银行站到帮助消费者维权的队伍里面吗？
秦兵：不会的，它要和开发商合作，不会帮助消费者维权。关键在于，现在我们的法律不保护消费者，主要是保护开发商的，因为开发商给当地带来巨额的财政收入，所以地方政府总是倾向于保护到这儿投资的开发商。
林白：国外的情况是怎样的？
秦兵：在一些法制比较完善的国家，一旦发生开发商欺诈消费者的行为，开发商就会受到很重的惩罚，所以国外的消费者很希望自己受到欺诈，因为他们会得到十倍以上的赔偿。所以那边的开发商特别小心翼翼，包括现在在北京投资的一些开发商，只要出了内地都老老实实的，而在这里什么都敢做，因为我们的法律有漏洞。
林白：法律中的漏洞肯定会通过逐步的司法改革而弥补。昨天舒先生说到第一批人将不可避免地成为为先烈，为后面的人铺平道路。但是，有不当先烈的办法吗？
秦兵：十年前我就是先烈了！问题是这么多年过去变化却不大，我们的相关立法太慢了！应该是有一个案例发生人大代表马上就要对立法进行修改。房地产市场发展了13年，但相关的法律——消费者权益保护法、房地产法、房地产广告法——特别是保护消费者的法律几乎没有或者和过去一样，一旦进入买卖关系，这种没有保障的法定关系就决定了每一个消费者都是弱势群体。保护消费者实际上是保护我们每一个人，每个人必然是消费者，但我们现在还没有一部保护消费者权益的法律。
林白：那我们的出路何在呢？
秦兵：就是让人大代表尽快立法。我们的人大代表一年就开10天会，时间太少了！有些国家的人大代表一年的法定工作日是200天，他还可能会加班。所以有的国家一年的立法量是200多部法，而我们一年的立法量是10部法。其实大家完全不必要急着买房，房子一定会越来越便宜、越来越好的。
林白：很多人投资购房是为了将来获得收益，如果房子会越来越便宜、越来越好，那先买的人不是亏了吗？
秦兵：房地产、建筑材料业的发展趋势就是如此。事实上前几年买高价住宅的人，由于房价在降，他们的财产已经贬值了，现在的租金收入连银行贷款利息都付不上。可以说中国的房地产业造就了一大批维权者。
网友123：普通老百姓不是建筑、土建和法律方面的专家，要熟练掌握"204条"真的有难度。我的一个朋友法律知识比较丰富，但是跟发展商谈的时候人家根本不理你！
秦兵：第一如果不理你你就坚决不买，这是你的尊严，你有权利放弃。第二你如果不想成为专家，你就付费请专家来为你做。不要以为法律你都看得懂就会用，大家有一种错觉，认为法律就写在那儿，我都可以用，实际上差得远了。我现在就没有买房子，别人拒绝你是他的权利，你要求你的合同条款也是你的权利，达不成你的目标你就不买嘛。
林白：这是否意味着，当我们认真维护自己权益的时候，可能就没机会拥有自己中意的房子？
秦兵：你一定可以拥有。不信就从现在开始，所有的消费者联合起来三个月不买房，三个月以后所有的开发商一定同意签订"204条"！你挺三个月一点问题没有，但是开发商三个月不卖房，他就要破产，就看消费者能不能挺住，搭便车的人多还是积极维权的人多，这就是消费者自己的选择。
网友南方：秦律师认为外地的房产纠纷跟北京的有什么显著的差异吗？
秦兵：北京的消费者略微成熟一些，他们有诉讼成本的概念，都知道打官司要花钱。外地的消费者总认为我买房子要花钱，打官司就不要花钱了。比如今天有两个外地来的消费者，打官司没有请律师，他们本来完全有可能赢的，但是一审、二审都败诉了。打官司和看病一样，你不能不花钱就让医生给你看好病，诉讼也是一样，一定要花钱请好律师，然后才能把官司打好。我遇到一个50多户、标的700多万的集体诉讼现在败诉了，假如他们当初一户肯拿出1000块钱来就可以挽回这种损失——等于是为了节省5万块钱损失了700万，这就是成本的问题。
网友蔬菜：如果小区修改规划而不公示业主，开发商应当承担什么法律责任？
秦兵：业主应该组织起来通过业主维权小级提起行政诉讼，要求规划局对撤销开发商变更规划的批复。
网友香香：开发商原来签的物业公司是没有执照的黑公司，我们因此拒绝缴纳物业费，他们反而起诉我们，我们怎么办呢？
秦兵：根据相关的司法解释，你们基本上是要败诉的。但如果你们已经组织起来了要维权，建议大家集资请律师来打这个官司。
网友志愿者：我们小区正在筹建业主委员会，想咨询一下有没有相关的规定？
秦兵：现在有《物业管理条例》、《业主大会规程》，如果连这些基本的法律都不懂的，最好先集资，请律师讲讲。
网友豹子：组织小区业主联合维权应该注意哪些问题？
秦兵：我们网上有一个业主联合维权主体协议，我建议在维权时签订协议，大家平摊相关的成本，先签协议再维权。这个道理非常简单，心理学上有公共汽车抢劫的例子：如果在公共汽车里就我一个人，那遇到抢劫的时候我可能奋力反抗；如果是公共汽车里是四五十个人的话，我肯定不会第一个反抗，因为反抗的成果大家分享，但反抗的成本可能由我一人承担。因为每个人都等其他的人行动，最后的结果是你照样被抢劫。我们现在的业主集体组织是一个人人后退的组织，签定协议以后才可以成为人人前进的组织。
林白：什么样的协议才能让大家不往后边退呢？
秦兵：第一必须先解决个人报酬，为大家服务要记工时，比如工作100小时，以后分摊各种维权费用的时候，这100小时的服务要扣除。第二维权过程中个人的损失大家要分摊，否则每个人都不会做，因为维权领袖往往会首先受到各种危害。第三就是如果得到了利益，就先给维权领袖。业主集体维权核心问题就是遏制搭便车，只要解决不了搭便车的问题，业主委员会永远组织不起来。
网友我悲观：任何一个小区里都有这样的人，把道理跟他讲得再明白，他也不肯参与，但如果胜诉的话，他就会来占便宜！
秦兵：军队也有惩罚逃脱这一项。建议找一些志愿惩罚者，天天给他打电话敦促他交钱。
网友枪打出头鸟：开发商或者物业公司现在有一个策略，他们会盯住为首的维权者，甚至把他告到法院，结果其他的人就一哄而散。
秦兵：所以说维权时冲锋在前者的权利一定要得到保障，这样大家就都会往前冲，如果大家都不敢保护领头人物，那你们这个社区就不行了，就会贬值！这种例子已经出现很多了。
林白：有没有业主比较成功地维护自己权利的例子呢？
秦兵：少。有的只是取得了局部的成功、局部的胜利。要想约束人的行为有几种方法，第一是暴力，那是不允许的；第二是法律，可现在我们还没有，第三是协议，我们只能靠协议。
网友我想有个家：如果我们想委托秦兵律师协助我们解决房产纠纷，不知道你是否有时间，怎样与你联系？
秦兵：给我们打电话86009518，当然最好从当地找律师。
网友含苞欲放：看了这两天的房产维权访谈，我决定暂时搁置买房的计划，等待不需要那么艰苦维权的时候再买，我大概要等多久呢？
秦兵：看你的努力，如果你天天说服你周围的人都等待的话，你的时间就来的快，如果全国的消费者能够在中消协的领导下90天不买房，保证90天以后局面大改观。我们能做的就是不断的呼吁大家，唤醒社会的尊严意识，总有一天会成功的。
网友法律系学生：请问秦律师，你认为法律在维护社会公正方面究竟能够发挥多大的作用？
秦兵：能发挥很大的作用，法律也是高技术，关键看你运用的好不好。为什么同样的案件，同样的证据，有的人能胜诉，有人败诉？还有一个问题是怎样使用法律，我认为社会正义不应当是抽象的，法律也不应当是抽象的，它应该是以非常具体的方式送到每个人手中。所以我们的"204条"一直是免费下载的，就是让所有人只要愿意得到就可以得到。
网友七龙珠：秦兵先生，在你心目中究竟什么才是真正的社会正义？
秦兵：我想象的社会正义是个人的权利、个人的财产权、个人的尊严得到高度的保护，没有地域、性别、年龄的歧视和限制，这是我的十年理想。
林白：而许多网友的希望是，买房时不会遭遇那么多的陷阱，我们可以轻易地买到中意的房子。感谢秦兵律师如此坦诚地介绍你的观点，实践这些观点是需要勇气和智慧的。
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